IMU

Imu 01

 

Dichiarazione:

La Dichiarazione IMU deve essere presentata al Comune in cui sono ubicati gli immobili entro il 30 Giugno dell'anno successivo alla data in cui:
- il possesso degli immobili ha avuto inizio;
- sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta (Decreto Legge 35/2013). 
(comma 769, Legge 160/2019).
La scadenza è stata prorogata al 31 dicembre dell'anno successivo per gli anni:
- 2018 e 2019 ((Art. 3-ter, Decreto-Legge 30 aprile 2019, n. 34 - Decreto Crescita);
- 2021  (Consiglio dei Ministri del 15 giugno 2022 - Decreto Semplificazioni in Gazzetta Ufficiale n. 143 del 21.06.2022).


Soggetti obbligati:

  • possessori di immobili a titolo di titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, quale superficie, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi.
  • conduttori di immobili in locazione finanziaria (leasing) (dal momento della consegna e per tutta la durata del contratto);
  • concessionari di immobili demaniali (ad esempio stabilimenti balneari);
  • genitore assegnatario dell'immobile della casa familiare.
    In caso di immobile in comproprietà  ogni soggetto è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria. 

Soggetti esclusi:

  • nudo proprietario;
  • locatore finanziario;
  • comodatario;
  • affittuario;
  • concedente diritti uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie, area demaniale;
  • coniuge proprietario ma non assegnatario della casa coniugale in caso di separazione legale, annullamento, scioglimento, cessazione effetti civili del matrimonio

Abitazioni principale
Non è dovuta l’Imu per:
- l’abitazione principale (l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, utilizzato come dimora del possessore e del proprio nucleo familiare a condizione che vi risiedano anagraficamente)  ad eccezione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9  c.d. di lusso).
Dal primo gennaio 2022 i coniugi residenti in abitazioni diverse possono beneficiare dell'esenzione per una sola abitazione da loro stessi individuata.
- le relative pertinenze (classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali).
Sono assimilate per legge all’abitazione principale le seguenti fattispecie
 [art. 1, comma 741, lett. c), n. da 1) a 5), della legge n. 160 del 2019]:
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
- un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D. Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;Dal 2022, nel caso in cui i membri dello stesso nucleo familiare abbiano residenze diverse, l'esenzione spetta per un solo immobile scelto dagli stessi componenti del nucleo familiare (articolo 5-decies Decreto fiscale di accompagnamento alla legge di Bilancio per il 2022).

Pertinenza
Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima (Articolo 817 - Pertinenze codice civile)
La pertinenza è tale se arreca oggettiva utilità al bene principale e non al suo proprietario (Cassazione 11970/2018 e 5550/2021) e che la relativa prova compete al contribuente, la quale deve essere «valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico» (Cassazione 25127/2009). E, inoltre, che vi deve essere “prossimità” tra il bene servente e il bene principale affinché il bene accessorio possa accrescere durevolmente e oggettivamente l’utilità dell’abitazione principale (circolari n. 38/E del 2005 e n. 18/E del 2013).

Fabbricati colabenti
Sono denominati colabenti i beni immobili, presenti nell'archivio del Catasto Edilizio Urbano (o Catasto dei fabbricati), classificati nella categoria catastale F/2, diroccati, ruderi, ovvero beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che, a causa l'assenza di autonomia funzionale, non hanno la capacità di produrre, anche  temporaneamente, reddito
L'assenza di rendita rende detti fabbricati  non imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest'ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione.
I fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti di legge considerati “Fabbricati”, motivo per cui non possono essere qualificati “terreni edificabili” Risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023  (Cass. 28 marzo 2019, n. 8620).

Riduzioni

E' prevista una riduzione del 50% nel caso di immobili:
a. concessi in comodato d’uso gratuito ad un parente in linea retta entro il primo grado che lo adibisce ad abitazione principale. Il beneficio è subordinato alle seguenti condizioni:

 - il contratto deve essere registrato;
- il comodante deve possedere una sola abitazione in Italia e deve risiedere anagraficamente nonché dimorare abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Si precisa che il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative considerate di lusso.
b.   posseduti da soggetti non residenti nel territorio dello Stato che sono  titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia (limitatamente ad un unico immobile);
c. per i fabbricati di interesse storico artistico e per gli immobili dichiarati inagibili e inabilitabili e di fatto non utilizzati.
E' prevista una riduzione del 25% nel caso di immobili concessi in locazione a canone concordato ai sensi della Legge 431/1998 art.2 comma 3.

Fabbricati strumentali
Dal 2020, è dovuta l’Imu in misura pari allo 0,1% che i Comuni possono ridurre o azzerare.

Fabbricati occupati abusivamente
Sono esenti da imposta a partire dall'anno di imposta 2023 purché sia stata presentata denuncia o iniziata azione in sede giurisdizionale penale (articolo 1, comma 81, Legge 197/2022).

Fabbricati di Enti non commerciali
Così come previsto dall'articolo 1, co. 759, lett. g), della Legge n. 160/2019 sono esenti da imposta gli immobili “posseduti ed utilizzati” dagli enti non commerciali (art. 73, co. 1, lett. c), Tuir) destinati esclusivamente allo svolgimento delle attività previste nell’art. 7, co. 1, lett. i) del Dlgs n. 504/92:
- di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché quelle dirette all’esercizio del culto e alla cura delle anime, alla formazione del clero e dei religiosi (per scopi missionari), alla catechesi e all’educazione cristiana (art. 16, L. 222/85);
- con modalità non commerciali (individuate dagli artt. 3 e 4, DM 200/2012).
L'articolo 1 comma 71 della Legge di Bilancio 2024, ha precisato che gli immobili si intendono:

a) “posseduti” anche nel caso in cui sono concessi in comodato ad altro ente non commerciale:
- funzionalmente o strutturalmente collegato al concedente (soggetto passivo IMU)
- che vi svolga esclusivamente le citate attività dell’art. 7, lett. i) con modalità non commerciali
b) “utilizzati” anche in assenza di “esercizio attuale” delle citate attività dell’art. 7, lett. i), purché 
- l’immobile permanga strumentale allo svolgimento delle predette attività;
- e, dunque, l’inutilizzo non determini la cessazione definitiva della strumentalità (es: temporaneo).

Terreni agricoli
Sono esenti dall'imposta i terreni:

- posseduti e condotti da Iap e coltivatori diretti, indipendentemente dalla loro ubicazione;
- ubicati:
    - in comuni montani e di collina rilevabili dalla circolare n. 9 del 14 giugno 1993 del ministero delle Finanze;
  - nelle isole minori (isole Eolie, Lampedusa, eccetera) e quelli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
- a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
Se dovuta, la base imponibile ai fini Imu si determina rivalutando il reddito dominicale del 25% e moltiplicando il risultato per 135. L’aliquota di imposta è quella stabilita nella delibera del Comune in cui è ubicato il terreno oppure, in assenza di una indicazione, coincide con quella prevista dalla legge e pari allo 0,76%.
Per i terreni agricoli non esenti il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%, il moltiplicatore 135 (comma 746).


Terreni edificabili
L’area che ha perso qualsiasi potenzialità edificatoria per effetto della perequazione urbanistica, con trasferimento della volumetria ad altro suolo non ancora individuato, non è qualificabile come area edificabile ai fini Ici/Imu. Fino all’atterraggio della volumetria su di un altro suolo, inoltre, di essa non si tiene alcun conto ai fini dell’applicazione del tributo comunale (Cassazione: ordinanza 1545/21 - Sezioni unite sentenza 23902/2020).

Coefficienti moltiplicatori

Categoria immobile

Coefficiente

Categoria A (escluso A/10) e C/2, C/6 e C/7 (abitazioni e pertinenze)

160

Categoria B (caserme, comunità, edifici pubblici) e categorie C/3, C/4, C/5 (laboratori artigianali)

140

Categorie A/10 e D/5 (uffici e istituti finanziari)

80

Categoria D (edifici industriali e commerciali) escluso D/5

65

Categoria C/1 (negozi)

55

Categoria E (immobili a destinazione particolare)

Esenti

Terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali

Esenti

Tutti gli altri terreni agricoli

135

 

Esenzioni da dichiarare
La dichiarazione deve essere presentata, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta,  ogniqualvolta «si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell’imposta dovuta» e comunque in tutti i casi in cui il Comune non è a conoscenza delle informazioni utili per verificare il corretto adempimento dell’imposta (comma 769 della legge 160/2019).
A partire dal 01.01.2023 è riconosciuta l'esenzione sugli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli art .614 - Violazione di domicilio, secondo comma, o art. 633 - Invasione di terreni o edifici del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.
Per usufruire dell'esenzione il contribuente deve farne comunicazione relematica al Comune interessato; analoga comunicazione deve essere trasmessa allorché cessa il diritto all'esenzione (Legge di Bilancio 2023 art. 1 - c. 81 - 82). 

Pagamento:
Il pagamento deve essere effettuato in un’unica soluzione entro il 16 giugno ovvero in due rate di pari importo:
- la prima (di acconto) entro il 16 giugno, in base all’aliquota e alla detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente.
- la seconda (a saldo) entro il 16 dicembre,  
- oppure 

Il versamento avviene tramite modello F24 utilizzando i codici tributo:
3912 - IMU - imposta municipale propria su abitazione principale e relative pertinenze - COMUNE;
3913 - IMU - imposta municipale propria per fabbricati rurali ad uso strumentale - COMUNE;
3914 - IMU - imposta municipale propria per i terreni - COMUNE;
3916 - IMU - imposta municipale propria per le aree fabbricabili - COMUNE;
3918 - IMU - imposta municipale propria per gli altri fabbricati - COMUNE;
3923 - IMU - imposta municipale propria - INTERESSI DA ACCERTAMENTO - COMUNE;
3924 - IMU - imposta municipale propria - SANZIONI DA ACCERTAMENTO - COMUNE;
3925 - IMU - imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D - STATO;
3930 - IMU - imposta municipale propria per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D - INCREMENTO COMUNE.
sulla base delle delibere comunali pubblicate sul sito del MEF entro il 28 ottobre di ciascun anno di imposta (in caso di mancata pubblicazione entro tale termine si applicano le aliquote/detrazioni in vigore nell’anno precedente.
 

Casi particolari

  • Per l’anno 2022, è stata ridotta al 37,5% l’Imu sull’unico immobile posseduto in Italia, a titolo di proprietà o usufrutto, da non residenti titolari di pensione estera, purché lo stesso non sia locato o dato in comodato d’uso. (Art. 1 comma 743 Manovra finanziaria 2022).
  • Cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato (già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza) iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE): dall’anno 2020, non è più assimilata all’abitazione principale, invece, l’unità immobiliare posseduta.
  • Alloggi cooperative edilizie a proprietà indivisa: l’assegnatario dell’alloggio non è soggetto passivo in quanto l’assegnazione dell’alloggio non costituisce alcun diritto reale in favore del socio, ma soltanto un diritto personale di credito, quindi permane la soggettività passiva in capo alla cooperativa fino alla stipula del contratto di compravendita (Cassaz. n. 654/2007 e Mef ris. n. 5/DF/2007).
  • Cave: vanno accatastate in categoria D/1 (Cassazione n. 1404 del 18.01.2022);
  • Contratto di rent to buy : l'imposta è dovuta dal proprietario dell’immobile  (il trasferimento della proprietà è rinviato ad una scelta successiva, ed eventuale, del locatario promissario acquirente)..
  • Eredi: sono tenuti al pagamento dell’imposta non assolta dal defunto prima del suo decesso; gli eredi sono tenuti, dopo la morte del de cuius, al pagamento del tributo in proporzione alle quote di possesso secondo le regole ordinarie. «In considerazione della prassi instaurata e al fine di non aggravare gli adempimenti dei contribuenti, gli eredi e i legatari che abbiano presentato la dichiarazione di successione contenente beni immobili non sono obbligati a presentare la dichiarazione ai fini Imu, poiché gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate che hanno ricevuto la dichiarazione di successione ne trasmettono una copia a ciascun Comune nel cui territorio sono ubicati gli immobili».
  • Ex coniuge: Il coniuge assegnatario dell’abitazione in sede di separazione legale o divorzio è l’unico soggetto passivo Imu, essendo considerato titolare del diritto di abitazione su di essa. Di conseguenza, l’unità abitativa sarà esente, se destinata ad abitazione principale. Questa regola non vale, nel caso in cui la casa assegnata sia stata concessa in locazione.  (Cassazione nell’ordinanza 6545/2023).
  • Fallimento: entro 90 giorni dalla nomina, il  curatore o il commissario liquidatore hanno  l’obbligo di presentare la dichiarazione.
  • Multiproprietà: il soggetto obbligato a presentare la dichiarazione è l'amministratore di condominio o della comunione.
  • Sequestro giudiziario: gli immobili continuano ad essere soggetti all’Imu, in quanto tale attività determina soltanto l’indisponibilità del bene per tutta la durata del sequestro.
  • Stabilimenti balneari: Sono soggette all’Imu le strutture precarie e amovibili degli stabilimenti balneari  (cabine, bagni rimuovibili, gazebo, ecc.). Ciò in quanto l'eventuale rimozione temporanea, per limitati periodi, non incide sulla durata del possesso. Le costruzioni ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali, sono considerate unità immobiliari (articolo 2 Dm 2 gennaio 1998) (Cassazione n. 7769/2023 e n. 12638/2024) 

Sentenze:

  • LeasingIn caso di risoluzione del contratto di leasing il soggetto passivo è il locatore anche se non gli è stato ancora restituito il bene (Cassazione n. 15541/2022 dep 16.05.2022);
  • Sanzioni: È illegittimo l’accertamento Imu che non preveda la riduzione a un terzo della sanzione per omesso versamento, in caso di acquiescenza. Ciò in quanto i regolamenti comunali hanno il potere di attenuare le sanzioni e non di aggravarle. (Ctp di Torino n. 171/1/2022).

Sanzioni:
       
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  Autore Giovannie Felice Montanaro- studio Montanaro Trani - commercialisti -revisori contabili -consulenti di impresa - cronaca - imu - tributi-abitazione principale

 


Lo Studio Montanaro opera su tutto il territorio nazionale nel settore della consulenza Tributaria, Societaria, Aziendale, Contabile e del Lavoro.

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