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Plusvalenze immobiliari

Plusvalenve immobiliari 2024


L’art. 67 del Tuir prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di:

-  beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (comprese le pertinenze cedute congiuntamente - Risp. AE 22 novembre 2018 n. 83);
-  terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Sono altresì considerate cessioni il conferimento in società; la permuta; la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento.

Il successivo articolo 68 dello stesso testo unico precisa che la plusvalenza da cessione di immobili è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente).
I costi inerenti possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile (spese notarili e accessorie, spese di ristrutturazione, imposte indirette, contratti d’appalto, oneri comunali).

Se l’incasso non avviene interamente nello stesso periodo d’imposta, le spese vanno calcolate proporzionalmente ai corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta, anche se già sostenute, con ulteriore loro scomputo proporzionale in occasione della dichiarazione degli altri importi nei periodi d’imposta in cui ha luogo la relativa percezione.

Casi particolari:
cessione
immobili ricevuti per donazione

Ai fini della individuazione del periodo di cinque anni occorre fare riferimento alla data di acquisto o costruzione degli immobili da parte del donante.
cessione di immobili ristrutturati con superbonus (detrazione del 110%, del 90%, del 70% o del 65%)
A partire dal periodo di imposta 2024, sono tassate le plusvalenze conseguite in occasione della vendita, entro i dieci anni dalla fine dei lavori, di case ristrutturate con il superbonus
(Articolo 1 commi dal 64 al 67 Legge di Bilancio n. 213/2023); sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni.

Tassazione
La plusvalenza è imponibile nell'anno in cui è percepito il corrispettivo (c.d. principio di cassa). 
(articolo 68 c. 7 lett. f DPR 917/86).
Tuttavia, se il corrispettivo è incassato prima della cessione del bene (stipula il rogito notarile), la plusvalenza è imponibile nell'anno in cui vi è il passaggio di proprietà (Cass. 24 luglio 2013 n. 17960).

Il contribuente può decidere se sottoporre la plusvalenza:
- a tassazione ordinaria: riportando il reddito nel quadro RL della dichiarazione annuale;
- a imposta sostitutiva del 26%: l’imposta viene versata a cura del notaio, all’atto della cessione, (legge 23 dicembre 2005, n. 266);
  in tal caso la plusvalenza non deve essere nella dichiarazione dei redditi e il notaio deve, telematicamente (Agenzia delle Entrate protocollo 2006/133524): 
  - comunicare, con apposito modello,  all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni immobiliari;
  - eseguire il versamento dell’imposta sostitutiva  utilizzando le procedure previste per la registrazione degli atti.

 


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