Cedolare secca

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I possessori di redditi derivanti dalla locazione di fabbricati possono optare per il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (comunali e regionali): la cedolare secca.

soggetti beneficiari	Persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. La scelta della cedolare secca è ammessa anche qualora il locatario agisca in veste di imprenditore; é infatti sufficiente che la condizione di non esercitare attività d’impresa o professionale sia rispettata dal solo locatore (Corte di Cassazione sentenza n. 12395/2024). Dal 2021 la locazione di un numero di appartamenti superiore a quattro viene considerata attività svolta in forma imprenditoriale.
benefici	Esenzione dal pagamento di imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
obblighi	Rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente;
aliquota	21% ridotta al 10% per i soli contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate: - nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia - nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe. ved. locazione breve
codici tributo	1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
tipologia di immobili	L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta. L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.
durata	L’opzione ha validità per tutta la durata del contratto (o della proroga) e, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
locazione breve	E' possibile optare per l'applicazione della cedolare secca anche nel caso di contratto di locazione breve a uso abitativo (di durata si intende un contratto di locazione di non superiore a 30 giorni). Dall'anno 2024 (1), sale al 26% l'aliquota della cedolare secca nel caso di locazione di più di un appartamento per ciascun periodo d'imposta, mentre resta al 21% nel caso di locazione breve di un solo appartamento (individuato dal contribuente in dichiarazione dei redditi). Il soggetto non residente in possesso di una stabile organizzazione in Italia oppure in uno Stato membro UE potrà adempiere agli obblighi derivanti dalle locazioni brevi tramite la stabile organizzazione. Viceversa, in assenza di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell'Unione europea, occorrerà nominare un rappresentante fiscale.
Limiti all'applicazione	l regime agevolato non è applicabile nel caso di: - strutture ricettive extralberghiere (Case Vacanze e Bed&Breakfast che offrono servizi) in quanto producono Redditi Diversi, tassabili solo con aliquote Irpef, deducendo i costi inerenti ai sensi degli artt. 67 e 71 del TUIR (DPR 917/1986). - “nomade digitale”, o uno smart worker i cui costi di alloggio siano pagati dal suo datore di lavoro, committente, dalla sua società o da un qualsiasi soggetto imprenditoriale, la tassazione con cedolare secca non è ammessa per tali periodi perché il conduttore (ospite) agisce nell’esercizio di impresa.