Si ha un condominio negli edifici in presenza di almeno due unità immobiliari con parti in comune.
maggioranze
L’assemblea condominiale può deliberare di approvare, con una maggioranza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo totale delle quote condominiali, i finanziamenti ponte finalizzati agli interventi agevolati nonché l’opzione per la cessione o lo sconto in fattura del superbonus.
In assenza di specifica previsione nel regolamento, di volta in volta, con il consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in videoconferenza.
limite di spesa
Nel caso di interventi realizzati su parti in comune degli edifici, il limite di spesa è determinato tenendo conto del numero complessivo delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto prima dell’inizio dei lavori, con un conseguente effetto moltiplicatore; le pertinenze, (con rendita catastale autonoma), anche se non servite da impianto termico, sono considerate unità immobiliari autonome e, pertanto, concorrono alla determinazione della spesa massima.
fattura
Il condominio non è un soggetto titolare di partita IVA; gli operatori IVA residenti o stabiliti che emetteranno fattura nei confronti di un condominio saranno tenuti ad emettere fattura elettronica via SdI considerando il condominio alla stregua di un “consumatore finale”. Pertanto, come previsto dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 30 aprile 2018:
- nel compilare la fattura elettronica riporteranno il codice fiscale (1) (2) del condominio nel campo dell’identificativo fiscale CF del cessionario/committente;
- valorizzeranno il campo “codice destinatario” della fattura elettronica con il codice convenzionale “0000000” e invieranno la fattura elettronica al SdI;
- consegneranno una copia della fattura elettronica trasmessa – in formato analogico o elettronico – al condominio. Nella copia dovrà essere esplicitamente detto che si tratta della copia della fattura trasmessa.
La fattura è unica anche se una parte dei condomini dovesse scegliere la detrazione diretta e l’altra lo sconto in fattura.
pagamento fatture - ritenuta di acconto
Il pagamento delle fatture deve essere effettuato sempre con bonifico «parlante» e, pertanto, gli istituti finanziari (banche-poste) devono applicare la ritenuta d’acconto dell’8%.
Per rale motivo le fatture relative relative ai lavori edili sulle parti comuni condominiali e le prestazioni professionali verso condomìni non devono essere assoggettate alle ritenute di acconto ordinarie (rispettivamente alle ritenute d’acconto del 4% e del 20%).
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, poiché la banca o la posta, che operano la prescritta ritenuta dell'8%, non conoscono l’importo dell’Iva compresa nel bonifico, la base imponibile, su cui operare la ritenuta, è determinata scorporando dal totale della fattura il 22% anche se il documento è stato emesso da contribuenti minimi o forfetari senza appliczione dell'i.v.a..
---
(1) per beneficiare del superbonus del 110% non «necessario richiedere un apposito codice fiscale» per il «condominio minimo» (risposta 196/2021 e circolare 3/E/ 2016, risposta 1.7. Secondo la circolare 24/E/2020, «in tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti».
(2) Nel caso di condominio in possesso di codice fiscale, «ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condòmino» (e non quello del condomìnio), il quale «è tenuto ad effettuare i connessi adempimenti» (risposta 196/2021).
